Строительство дома на участке, правила и нормативы

         Индивидуальный садовый участок должен быть площадью от 0,06 га. Допускается сетчатое или решетчатое ограждение высотой 1,5 м. Со стороны улиц, а также проездов можно установить глухие ограждения, но только после решения общего собрания. На территории участка должна находиться компостная площадка, яма или ящик. Если на участке нет канализации, то должна быть уборная.

         На участке при желании можно построить садовый домик, иное жилое строение, любые хозяйственные постройки и сооружения. Расстояния между постройками в целях противопожарной безопасности не нормируются. Расстояния же между жилыми строениями на соседних участках будут варьироваться в зависимости от материала, из которых изготовлены ограждающие и несущие конструкции. При использовании камня - 6 м, бетона - 8 м, железобетона и других негорючих материалов - 10 м. В случае использования тех же материалов, но с деревянными перекрытиями и покрытиями расстояние в каждом случае увеличивается на два метра. Если же используется древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов, то расстояние устанавливается 10 м, 10 м и 15 м, соответственно.

         Можно сгруппировать дома на двух соседних участках, если застройка однорядная, и на четырех, если застройка двухрядная. Дом должен находиться на расстоянии не менее 5 м от красной линии улиц и не менее 3 м от красной линии проездов. Противопожарные же расстояния должны учитываться и между домами, которые находятся с разных сторон проезда. Хозяйственные постройки должны находиться на расстоянии более 5 м от красных линий улиц и проездов.

         Что касается минимальных расстояний до границ соседнего участка, то в соответствии с санитарно-бытовыми условиями до дома оно должно быть 3 м, до постройки для мелкого скота и птицы - 4 м, до других построек - 1 м, до стволов высокорослых деревьев - 4 м, до среднерослых - 2 м, до кустарников - 1 м.

         Как вычислить расстояние между домом и границей участка у соседей? Оно должно измеряться от цоколя или от стены дома, в том случае если все элементы дома будут выступать на расстояние менее 50 см. Если же данное расстояние более 50 см, то оно должно измеряться именно от данных выступающих частей, также оно может быть измерено от проекции их на землю.

         Если на вашем участке есть хозяйственные постройки, которые находятся на расстоянии не более метра от границы участка соседей, то скат крыши необходимо делать на свой участок. В соответствии с санитарно-бытовыми условиями, расстояние между постройками не должно быть менее 12 м в случае дома и погреба до уборной, а также постройки для мелкого скота и птицы. От душа, бани до жилого дома - не менее 8 м, а от колодца до уборной, либо компостного устройства - не менее 8 м.

         Данные расстояния придется соблюдать не только между постройками, расположенными на одном участками, но и между постройками на смежных участках. В том случае если хозяйственные постройки не отделены от жилого дома, то они должны иметь отдельный вход, который располагается на расстоянии более 7 м от входа в дом. В данной ситуации придется измерять отдельно от каждого объекта расстояние до соседнего участка. Допустим, в случае дома-гаража дом должен находиться на расстоянии не менее 3 м, а от гаража более 1м.

         Если на вашем участке проживает мелкий скот или птица, то придется соблюдать ветеринарные и санитарные правила, связанные с их содержанием. Собственная непрерывная инсоляция помещений в период с 22 марта по 22 сентября должна составлять 2,5 часа, суммарная - 3 часа. Если вы владеете участком, площадь которого 0,06 - 0,12 га, то под дорожки, площадки и строения может быть использовано только не более 25 - 30% площади.

         Под домом можно оборудовать подвал или погреб, под помещениями, которые предназначены для мелкого скота или птицы, погреб делать нельзя. Высота жилых помещений, измеряемая от пола до потолка, должна быть не менее 2,2 м. Высота же хозяйственных помещений - от 2 м, высота погреба - от 1,6 м. Придется четко соблюдать требования СНиП 2.08.01 и СНиП II-3 во время создания проекта дома для круглогодичного проживания. Сток дождевой воды с крыши не может быть сделан на соседний участок.

         Во время инженерного обустройства также придется придерживаться большого количества требований и нормативов. Система водоснабжения должна отвечать всем требованиям СНиП 2.04.02. СанПиН 2.1.4.027 регламентирует снабжение хозяйственно-питьевой водой. Оно может быть обустроено как от централизованной системы водоснабжения, так и от мелкотрубных, автономно-шахтных колодцев. Сделать водопровод в доме можно только при наличии местной канализации, которая подключена к централизованной системе, в соответствии со СНиП 2.04.01. Напор воды должен быть более 0,1 МПа.

         Должно быть предусмотрено наличие источников питьевой воды на территории общего пользования. Также необходимо организовать санитарно-защитную зону вокруг источников (СанПиН 2.1.4.027). Существуют нормы среднесуточного потребления воды на хозяйственно-питьевые нужды. В случае водоразборных колонок, скважин, а также шахтных колодцев объем не должен превышать 30 - 50 л/сут на 1 жителя. При наличии внутреннего водопровода и канализации - 125 - 160 л/сут на 1 жителя. Что касается полива, то предусмотрены следующие нормы: овощные культуры - 3 - 15 л/м2 в сутки, плодовые деревья - 10 - 15 л/м2 в сутки.

         Если есть водопровод или артезианская скважина, то необходимо установить счетчики для учета воды на каждом участке. Противопожарное водоснабжение обеспечивается при помощи подключения к наружным водопроводным сетям или устройством противопожарных водоемов. Если используются наружные водопроводные сети, то через каждые 100 м должны быть соединительные головки для забора воды с помощью пожарных машин. На водонапорных башнях также должны располагаться устройства для забора воды пожарными машинами. Можно использовать естественные источники для того, чтобы тушить пожар, но только в том случае, если они находятся не далее чем за 200 м от территорий объединений.

         Для сбора, удаления и обезвреживания нечистот можно использовать местные очистные сооружения, они должны быть размещены и устроены только с соблюдением специальных норм. Если вы подключаетесь к централизованной системе канализации, то необходимо соблюдать требования СНиП 2.04.03. Если удаление фекалий будет неканализованным, то необходимо обеспечить устройства с местным компостированием, такие как биотуалеты и пудр-клозеты. Также можно использовать выгребные устройства, только тогда придется согласовывать их еще на стадии проекта с местными органами охраны природы по регулированию и использованию и охране поземных вод, а также с учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Нельзя создавать люфт-клозеты в 4 климатическом районе и 3 Б подрайоне.

         Стоки от душа, бани, хозяйственных сточных вод должны проходить сбор и обработку в фильтрованной траншее с гравийно-песчаной засыпкой. Также можно использовать другие очистные сооружения, но только если они находятся не ближе чем за 4 м от границы соседнего участка. Также можно сбрасывать хозяйственные сточные воды в наружный кювет, но придется согласовать каждый случай с органами санэпиднадзора.

         Если дома отапливаются, то обогрев и горячее водоснабжение должно быть от автономных систем. К ним относятся источники теплоснабжения, нагревательные приборы, водозаборная арматура. Для газоснабжения можно использовать газобаллонные установки сжиженного газа, резервуарные установки со сжиженным газом или газовые сети. Все работы, связанные с газовыми системами, необходимо выполнять в соответствии с требованиями, указанными в СНиП 2.04.08.

         Для хранения баллонов со сжиженным газом используется промежуточный склад газовых баллонов, который должен находиться на территории общего пользования. Нельзя хранить баллоны непосредственно на участках. Если баллон обладает емкостью более 12 л, то его необходимо хранить в пристройке из негорючего материала, в металлическом ящике, расположенного у глухого участка наружной стены, на расстоянии более 5 м от входа в здание. Непосредственно же на кухне можно разместить баллон емкостью не более 12 л.

         Нельзя проводить воздушные линии сетей электроснабжения над участками. Возможна только индивидуальная подводка. Необходимо учитывать требования Правил устройства электроустановок (ПУЭ), РД 34.21.122, ВСН 59 и НПБ 106 при электрооборудовании и молниезащите домов и построек. В доме должен стоять счетчик учета потребляемой энергии. Также должно быть наружное освещение на улицах и проездах территории объединения. В сторожке должна находиться телефонная или радиосвязь с ближайшим населенным пунктом.

Статья 51. Выдача разрешений на строительство

 

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

 

2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

 

3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

 

4. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

 

5. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

 

6. Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

 

7. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

 

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

 

2) градостроительный план земельного участка;

 

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

 

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

 

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

 

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

 

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

 

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

 

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

 

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

 

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

 

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

 

8. К заявлению, указанному в части 7 настоящей статьи, может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

 

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

 

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

 

2) градостроительный план земельного участка;

 

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

 

 

10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

 

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

 

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

 

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

 

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

 

12. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

 

13. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

 

14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

 

15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в части 3 статьи 54 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

 

 

 

 

16. Форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

 

Положения части 17 статьи 51 применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

 

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

 

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

 

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

 

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

 

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

 

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

 

18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 - 10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

 

19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

 

20. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

 

21. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

 

22. Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

 

23. Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о государственной тайне.

Бумажный фундамент вашего дома:

Бумажный фундамент вашего дома - это разрешение на строительство. Чтобы его получить, частный застройщик должен предоставить в управление архитектуры три документа: правоустанавливающий документ на землю, градостроительный план и схему размещения объекта строительства (генеральный план участка).

 

Если первый документ есть у каждого собственника по определению, то за другими нужно будет побегать.

 

- Генплан участка и градостроительный план я заказывал в проектной организации, которая находится на одном этаже с приемной архитектора района. Там даже люди одни и те же работают, - рассказывает Андрей.

 

Однако для изготовления градостроительного плана понадобится кадастровый план участка.

 

Если у вас его нет, то этот документ можно заказать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Это ведомство родилось недавно в результате объединения трех, и пункты приема документов совмещены пока еще не везде. В других населенных пунктах за оформлением кадастровых паспортов требуется обращаться по старым адресам территориальных отделений Роснедвижимости.

 

Архитектурные изыски

 

- Для получения разрешения на строительство сотрудники архитектуры требовали у меня также проект на дом и постановление главы сельской администрации о разрешении строительства, - рассказывает Андрей. - Проект дома я заказывал в независимой организации, то есть не "на этаже", поэтому счел за благо его здесь не демонстрировать. Пришлось вместо него достать из сумки Градостроительный кодекс и указать чиновнице на пункт 10 статьи 51, который прямо запрещает требовать какие-либо документы, кроме трех названных. На столе у чиновницы, конечно же, лежал кодекс, но упорно не хотел открываться на этой странице.

 

С постановлением местного главы дело обстоит сложнее. Оно потребовалось уже при заказе градостроительного плана. Проект этого постановления готовит та же проектная организация, "на этаже", нужно только поехать к главе и подписать его. Казалось бы, нехитрое дело, да и Александр Тарасенко подтверждает, что требование это закону не противоречит…

 

- Взяв с меня 300 рублей, мне подготовили проект постановления, который я должен был отнести на подпись сельскому главе. Первым пунктом значилось, что мне разрешается построить собственный дом на моей собственной земле, а вторым то, что я обязан выступить заказчиком проектных работ и согласовать проект в районной архитектуре. Это притом что я только что доказал: проект у меня требовать никто не вправе! - возмущается Андрей. - Самое хитрое, что это я сам должен принести на подпись сельскому главе такое постановление, а затем передать его в архитектуру. Выход из этой ситуации оказался простым, но не очевидным: проект постановления мне переделали после того, как я устроил небольшой скандал.

 

Получив разрешение на строительство, застройщик обязан в 10-дневный срок передать сведения о планируемом объекте строительства в отдел информационного обеспечения градостроительной деятельности. Статья 51 Градостроительного кодекса уточняет, что застройщик должен сделать это безвозмездно. На практике придется заплатить, сотрудники отдела выдадут справку, которая оценивается в сумму от 100 до 300 рублей в разных муниципалитетах.

 

При сдаче дома в эксплуатацию чиновники будут сверять построенное с тем, что обозначено в разрешении на строительство, градостроительном плане и генплане участка. Но отложить этот приятный момент можно на десять лет, именно на такой срок выдается разрешение на строительство.

По материалам интернета из Ростовской области.

 

А как в Ульяновске?

На получение разрешения потратил уже 3 недели. В следующей статье я опишу свои приключения по получению разрешения на строительство в родном Ульяновске. Уверяю вас, будет очень интересно!

 

Анонс:

С изменением законодательства, призванного упростить строительство и порядок регистрации малоэтажных домов, чтобы снизить остроту проблемы с жильём, работа с чиновниками стала только сложнее. Они словно не хотят замечать пункты закона ограничивающие их аппетиты, зато прекрасно и своевременно изучают ограничения для граждан, увеличивающие могущество чиновьичего аппарата.